O problema na sua operação

O imóvel de um restaurante ou de uma pousada trabalha todos os dias: cobertura, calhas, instalação elétrica, ralos, exaustão, reservatório. Quase tudo isso só chama atenção quando falha, e a falha costuma ocorrer no pior momento, com a casa cheia. A rotina de olhar para o prédio, e não só para a cozinha, é a primeira coisa a cair quando o movimento aumenta.

É nesse ponto que aparece a NBR 5674, mencionada no material técnico de engenharia e de condomínios. O dono de operação pequena quer saber se precisa seguir a norma, o que ela pede e se dá para aproveitar a ideia sem contratar um escritório.

O que a norma diz

A NBR 5674, da ABNT, trata da manutenção de edificações como um sistema de gestão. Segundo o catálogo consultado, a edição mais recente é de janeiro de 2024, com emenda no mesmo mês, e revisa a edição de 2012, que por sua vez revisou a de 1999. O texto integral da edição 2024 não foi consultado; o que segue vem de catálogo de normas (normas.com.br) e de descrições de imprensa setorial, em boa parte baseadas em edições anteriores. Por ser norma paga, este artigo descreve a lógica e não reproduz o texto. Antes de citar a norma em contrato ou documento, confirme a edição vigente no catálogo da ABNT.

A finalidade declarada é preservar as características originais do imóvel e evitar a perda de desempenho causada pela degradação de sistemas, elementos e componentes. Em lugar de consertos soltos, segundo as descrições consultadas, a norma pede um programa de manutenção sob medida para a edificação, conforme seu uso e suas características, com registro das intervenções e divisão de responsabilidades entre quem faz verificações simples e quem exige empresa capacitada.

Os anexos com modelos, segundo o catálogo, são exemplificativos e devem ser adaptados. Em regra, norma técnica da ABNT não é lei por si só, mas pode se tornar exigível por contrato, por legislação ou por convenção de condomínio; isso precisa ser verificado caso a caso, com advogado ou engenheiro.

Pontos-chave

Manutenção é sistema: planejar, executar, registrar e rever. Reagir a defeitos continua existindo, mas deixa de ser o único modo de operar.

O plano é feito para o seu imóvel. Segundo as descrições secundárias, ele reúne local, sistema verificado, atividade e periodicidade; a cláusula exata não foi conferida, então a forma de cada campo deve ser definida com o profissional que acompanha a casa.

O registro vira histórico. Data e ações de cada intervenção, guardadas, permitem saber o que foi feito, por quem e quando, inclusive para cobrar garantia de terceiros.

Responsabilidades se dividem entre a equipe local, que faz verificações simples, e empresas capacitadas, que cuidam de equipamentos complexos.

Manutenção continuada não é inspeção predial. A inspeção é outro instrumento, feito por profissional habilitado e tratado em outra norma (uma fonte secundária cita a NBR 16747). Também têm regras próprias laudos de SPDA, PMOC, elevadores e bombeiros.

Como aplicar no seu bar, restaurante, hotel ou pousada

Monte uma lista única dos sistemas do imóvel: elétrica, hidráulica, gás, exaustão, refrigeração, cobertura e fachada. Para cada um, anote o responsável e a periodicidade das verificações. A periodicidade vem do manual do fabricante, de norma específica do item ou do profissional contratado; não adote prazos de tabela genérica.

Crie um registro simples por intervenção, com data, o que foi feito, quem fez e uma foto. É esse histórico que as descrições da norma destacam e que sustenta decisões futuras de conserto ou troca.

Separe o que a equipe da casa verifica, como inspeção visual, limpeza de ralos e teste de luzes de emergência, do que exige empresa ou engenheiro, como elevador, bombas, quadro elétrico, SPDA e ar-condicionado central.

No restaurante e no bar, dê peso à cozinha: exaustão, coifa, gás e câmaras frias, porque a parada dessas áreas interrompe a venda. Na pousada e no hotel, inclua no calendário fachada, cobertura e calhas, limpeza e vistoria do reservatório, bombas, quadro elétrico, elevador e ar-condicionado, cada um com responsável e comprovante guardado.

Revise o plano sempre que a operação mudar, seja reforma, equipamento novo ou mudança de uso, e guarde contratos e laudos de terceiros junto ao histórico. Para responsabilidade, laudos e prazos obrigatórios, consulte engenheiro ou arquiteto habilitado e, para obrigação legal, advogado.

Onde o Manutex entra

O Manutex permite cadastrar os ativos do imóvel, agendar preventivas com responsável e data e registrar cada intervenção como chamado, com custo e fornecedor, formando o histórico que a lógica da norma pede. Ele é uma ferramenta de registro e agenda; não substitui engenheiro, laudo nem a decisão sobre quais periodicidades valem para a sua casa, e usá-lo não torna a operação conforme a nenhuma norma por si só.

Fontes consultadas

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 5674: Manutenção de edificações: requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Edição de 01/2024 com emenda, segundo catálogo normas.com.br (consulta parcial: catálogo e descrições de imprensa setorial; texto integral não consultado).